Kira Tespit Davası: TBK 344-345 Şartları, Süre ve Masraflar

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinde taraflar anlaşamadığında bedeli sulh hukuk mahkemesinin belirlediği davadır. TBK m. 344'e göre ilk beş yılda artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hakim TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kiraları gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirler. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılır ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılırsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren işler (TBK m. 345). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Kira tespit davası ne zaman gündeme gelir?

Kira tespit davası, taraflar yeni dönemdeki bedel konusunda uzlaşamadığında veya sözleşmedeki artış hükmü tartışmalı hale geldiğinde gündeme gelir. Davanın amacı, yasal ölçütlere dayanarak adil bir bedelin belirlenmesidir.

Her uyuşmazlıkta sözleşmenin yenilenme tarihi, artış maddesi ve kiralananın niteliği ayrı ayrı incelenmelidir. TBK m. 344 ve 345 konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır (TBK m. 339); arsa veya çatısız alan kiralarında bu sınırlar geçerli değildir.

Beş yıl kuralı TBK 344 ile nasıl işler?

TBK m. 344 anlaşma, hakim belirlemesi ve beş yıl sonrası kira bedeli durumlarını düzenler. İlk olarak taraflar, yenilenen dönemde uygulanacak bedel konusunda anlaşabilir; bu anlaşma da bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını aşamaz. Taraflar anlaşamazsa hakim, aynı üst sınırı gözeterek bedeli kiralananın durumuna göre hakkaniyete uygun belirler.

İkinci durum beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ortaya çıkar. Bu hallerde hakim, TÜFE değişimine ek olarak kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini değerlendirir. Bu değerlendirme sonraki her beş yılın sonunda yeniden yapılabilir; aradaki kira yıllarında artış yine TÜFE on iki aylık ortalamasıyla sınırlıdır.

• İlk beş yılda anlaşma veya hakim kararı, TÜFE üst sınırına bağlıdır.
• Beş yıl sonra ve uzun süreli sözleşmelerde emsal bedeller ile taşınmazın durumu belirleyici olur.
• Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; beş yıldan sonra kurdaki değişim de gözetilerek üçüncü fıkra uygulanır (TBK m. 344/4).

TBK 345 dava süresi ve yeni dönemin başlangıcı nasıl hesaplanır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava TBK m. 345 uyarınca her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağı, davanın açılış zamanına ve yazılı bildirime bağlıdır.

Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa, mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aynı sonuç, kiraya verenin bu süre içinde artışa ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açması halinde de geçerlidir.

Örneğin kira yılı 1 Mart 2027'de başlıyorsa dava en geç 30 Ocak 2027'de açılmalı ya da artış bildirimi bu tarihe kadar kiracıya ulaşmalıdır. Bildirim zamanında yapılmışsa dava yeni dönemin son günü olan 29 Şubat 2028'e kadar açılabilir ve belirlenen kira 1 Mart 2027'den itibaren işler. Bu iki koşul da yoksa belirlenen kira ancak davadan sonraki kira yılından itibaren uygulanır.

Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle sözleşme tarihi, bildirim tarihi ve dava tarihi takvimle birlikte kontrol edilmelidir.

Emsal kira araştırması, keşif ve bilirkişi incelemesi nasıl ilerler?

Mahkeme bedeli belirlerken genellikle taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, donanımını ve benzer taşınmazların bedellerini inceler. Bu değerlendirme çoğu zaman keşif ve bilirkişi raporuyla desteklenir.

Emsal araştırmasında aynı bölgedeki benzer metrekare ve özellikteki taşınmazların güncel bedelleri esas alınabilir. Yargıtay uygulamasında emsallere göre bulunan bedelden, kiracının eski kiracı olması gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılabilir. Bilirkişi raporunun gerekçesi okunmadan sonuç hakkında değerlendirme yapılmamalıdır.

Arabuluculuk dava şartı nedir ve süreç nasıl işler?

Arabuluculuk dava şartı, belirli uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasının zorunlu olduğu anlamına gelir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda bu zorunluluk 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B ile düzenlenmiştir.

Aynı madde, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında tutar. Arabulucuya başvurmadan açılan kira tespit davası, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (HUAK m. 18/A-2). Arabuluculuk dava açılmadan önce tamamlanması gereken bir aşama olduğu için, yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı artış bildirimi yapmak, dava daha sonra açılsa bile belirlenecek kiranın yeni dönemin başından işlemesini sağlar (TBK m. 345).

Anlaşma sağlanırsa belgenin icra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (HUAK m. 18/B-3). Ücret, süre ve toplantıya katılmamanın sonuçları için kira davalarında arabuluculuk rehberine bakabilirsiniz.

Dava masrafları neleri kapsar?

Kira tespit davasında harç, arabuluculuk ücreti ve vekalet ücreti, tespit istenen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanır. Bilirkişi ve tebligat giderleri için ayrıca gider avansı yatırılır.

Aşağıdaki tutarlar, aylık kiranın 15.000 TL'den 25.000 TL'ye tespiti istenen ve yıllık farkı 120.000 TL olan örnek için 2026 tarifeleriyle hesaplanmıştır.

Yargılama giderleri ve karşı taraf vekalet ücreti kural olarak aleyhine hüküm kurulan tarafa yüklenir; dava kısmen kabul edilirse giderler haklılık oranına göre paylaştırılır (HMK m. 326). Kendi tutarlarınızı dava masrafı hesaplama, arabuluculuk ücreti hesaplama ve vekalet ücreti hesaplama araçlarıyla bulabilirsiniz.

15.000 TL'lik kira 25.000 TL'ye tespit edilirse hesap nasıl yapılır?

Aylık fark 10.000 TL, yıllık fark 120.000 TL olur. Dava açılırken 2.384,50 TL harç ödenir ve davayı kaybeden taraf aleyhine en az 40.000 TL vekalet ücretine hükmedilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ücrete esas tutar yine yıllık fark olan 120.000 TL'dir; dilimlere göre 7.200 TL çıkan ücret, tarifedeki alt sınır nedeniyle 9.000 TL olur. Karar harcı ve vekalet ücreti mahkemenin tespit ettiği fark üzerinden hesaplandığı için bilirkişi daha düşük bir bedel bulursa bu tutarlar da düşer. İlk beş yıl içindeyseniz yasal üst sınırı kira artış hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.

Adım adım ilerleme yol haritası nasıl izlenir?

Dava öncesinde belgeleri sırayla toplamak ve tarihleri kontrol etmek süre kaybını önler. Aşağıdaki sıra genel bir çerçeve sunar ve her dosyada somut koşullara göre ayrıca değerlendirilmelidir.

1. Kira sözleşmesini, yenilenme tarihlerini ve artış hükümlerini inceleyin.
2. Önceki yılların TÜFE verilerini ve yeni dönemin başlangıç tarihini not edin.
3. Yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirimi yapın ve bildirimin ispatını saklayın.
4. Dava öncesi arabuluculuk başvurusunu yapın ve tutanağı dosyaya ekleyin.
5. Emsal kiralara ilişkin ilanları, benzer taşınmaz bilgilerini ve fotoğrafları toplayın.
6. Dava dilekçesini hazırlayın ve harç ile gider avansını güncel tutarlara göre ödeyin.

Riskler, hatalar ve istisnalar nelerdir?

En sık yapılan hata, süre ve usul şartlarını yeterince kontrol etmeden dava açmaktır. Sözleşmenin özel hükümleri, kiralananın niteliği ve taraflar arasındaki yazışmalar her dosyada ayrı ayrı okunmalıdır.

• Yeni döneme otuz günden az kala yapılan bildirim ve açılış tarihleri, bağlayıcılık sonucunu doğrudan etkileyebilir.
• Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir.
• Emsal araştırması yapılmadan yalnızca komşu bir taşınmazın bedeline dayanmak yeterli olmayabilir.
• Harç tutarları her Ocak, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her Kasım değişir; hesabı dava tarihine göre yeniden yapın.

Tahliye süreçleri ve masraf hesapları için tahliye davası masrafı rehberi ile on yıllık kiracı tahliyesi yazısı birlikte okunabilir.

Sıkça sorulan sorular

Kaynaklar