Depozito iadesi: kira güvencesi geri verilmezse ne yapılır?

Kira bitince depozito (kira güvencesi) iade edilmezse kiracı önce yazılı ihtarla ödeme ister; ödenmezse ilamsız icra takibi başlatabilir ya da arabulucuya başvurup alacak davası açabilir. Konut ve çatılı işyerinde güvence en fazla üç aylık kira olabilir; vadeli hesaba yatırılan güvenceyi banka, kiraya veren sözleşmenin bitiminden sonraki üç ay içinde dava veya takip açtığını bildirmezse kiracının istemiyle geri verir (TBK m. 342). Kiraya veren yalnız ödenmemiş kira, yan gider ve olağan kullanımı aşan hasar için mahsup isteyebilir.

Depozito bedeli ne kadar olabilir ve nasıl yatırılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz, para olarak verilen güvence ise vadeli bir tasarruf hesabında tutulmalıdır.

TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede güvence verme borcu öngörülmüşse, güvence tutarı üç aylık kira bedelini geçemez. Güvence para olarak verildiğinde kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrak verilmişse bankaya depo edilir.

Örneğin aylık kira bedeli 20.000 TL olan bir konutta istenebilecek en yüksek güvence 60.000 TL'dir. Kiracı açısından önemli olan, sınırın hangi tutar üzerinden hesaplandığını sözleşmede görebilmesidir.

Uygulamada depozito elden verilebilir ya da doğrudan ev sahibinin banka hesabına yatırılabilir. Bu durumda dekont, makbuz ve sözleşmedeki ödeme maddesi paranın gerçekten verildiğini gösteren başlıca belgelerdir. Ödeme yöntemi ilk bakışta teknik bir ayrıntı gibi görünse de iade tartışmasında ispat sorununun kaynağı olabilir.

Banka güvenceyi ne zaman geri verir?

TBK m. 342 uyarınca banka, güvenceyi iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Örneğin sözleşme 31 Mart 2027'de sona erdiyse ve kiraya veren 30 Haziran 2027'ye kadar bankaya bildirimde bulunmadıysa kiracı güvencenin iadesini bankadan isteyebilir.

Olağan eskime ile hasar nasıl ayrılır?

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz; özensizlik veya izinsiz müdahaleden doğan zarar ise depozitodan mahsup edilebilir.

TBK m. 334, kiracının kiralananı teslim aldığı durumda sözleşme sonunda geri vermekle yükümlü olduğunu belirtir. Aynı hüküm, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskime ve bozulmalardan kiracının sorumlu olmayacağını da açıkça düzenler. Ayrımın merkezinde, bozulmanın kullanımın doğal sonucu mu yoksa dışarıdan gelen bir müdahale mi olduğu sorusu bulunur.

Kira süresi uzadıkça doğal aşınma payı da artar. Duvar boyasının zamanla solması ile izinsiz açılmış bir delik aynı nitelikte değildir. Aşağıdaki tablo yalnızca ilk bir çerçeve sunar; somut sonuç sözleşmenin hükümlerine, kiralananın yaşına ve elde bulunan kanıtlara göre değişebilir.

Örneğin 40.000 TL depozitodan, faturası bulunan 6.000 TL'lik kırık armatür onarımı mahsup edilirse kiracıya 34.000 TL iade edilir. Mahsup edilen her kalemin belgesi kiracıya gösterilmelidir.

Ev sahibi hasarı ne zaman bildirmelidir?

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Teslim sırasında olağan incelemeyle anlaşılamayacak gizli eksikliklerde kiracının sorumluluğu sürer, ancak bunlar da fark edilince hemen yazılı bildirilmelidir.

Teslim tutanağı ve fotoğraflar ispatta ne işe yarar?

Teslim tutanağı, kiralananın hangi durumda teslim alındığını gösteren başlangıç belgesidir ve fotoğraflarla birlikte kullanıldığında ispat gücünü artırır.

Tutanak bulunmadığında, iade tartışmasında hangi hasarın kiracı döneminde oluştuğunu kanıtlamak çok daha zordur. Bu nedenle giriş ve çıkış tarihli, taraflarca imzalanmış bir belge ile fotoğraf kaydı birlikte düşünülmelidir.

• Giriş ve çıkış tarihli, tarafların imzasını taşıyan teslim tutanağı
• Her odanın ve ortak alanın tarihli fotoğraf veya kısa video kaydı
• Sayaç okumaları, anahtar sayısı ve teslim notları
• Tahliye sırasında yazılı olarak yapılan kontrol ve varsa tanık beyanları

Fotoğrafın ispat gücü, tarih bilgisinin açık olmasına ve çekimin hangi alanı net gösterdiğine bağlıdır. Dijital dosyaların orijinal halini ve üzerindeki tarih bilgisini saklamak, sonradan itiraz geldiğinde değerli olabilir.

Depozito iadesi alınamazsa hangi yol izlenir?

Önce yazılı ihtarla ödeme istenir; ödenmezse ilamsız icra takibi başlatılabilir ya da arabulucuya başvurulup alacak davası açılabilir. İcra takibi için arabuluculuk gerekmez, dava için gerekir.

1. Teslim tutanağı, fotoğraf, dekont ve yazışmalar tek dosyada toplanır.
2. Kiraya verene iade tutarını, hesap bilgisini ve ödeme süresini içeren yazılı ihtarname gönderilir; kiraya veren bu ihtarla temerrüde düşer (TBK m. 117).
3. Ödeme yapılmazsa genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatılır.
4. Kiraya veren ödeme emrine itiraz ederse itirazın iptali davası açılabilir (İİK m. 67); bu davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
5. İcra takibi yerine doğrudan dava yolu seçilirse de önce arabulucuya başvurulur.

İhtarnamenin tebliğ kanıtı ve gönderim tarihi mutlaka saklanmalıdır. Aksi halde sonraki aşamada talebin muhataba ulaştığını ve temerrüt tarihini ispatlamak güçleşir.

Arabuluculuk zorunlu mudur ve hangi durumlarda aranır?

Depozito alacağı için dava açılacaksa önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İcra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez.

HUAK m. 18/B kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları kapsar ve yalnız kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesini bu kapsamın dışında tutar. Depozito iadesi kira ilişkisinden doğduğu için alacak davası ve itirazın iptali davası bu şarta tabidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (HUAK m. 18/B-3).

Süreç ve masraf hakkında ön bilgi için arabuluculuk ücreti hesaplama sayfası, kira davalarında dava şartı ve süreler için kira davalarında arabuluculuk dava şartı yazısı incelenebilir.

Yasal faiz ve icra masrafları nasıl hesaplanır?

İade edilmeyen depozitoya kiraya verenin temerrüde düştüğü tarihten itibaren yasal faiz işler. Yasal faiz oranı 31 Temmuz 2026'dan beri yıllık %31'dir.

Hesapta ödeme tarihleri, kısmi mahsuplar ve temerrüt tarihi ayrı ayrı gösterilmelidir. Mahsup yapılmış bir kalem varsa, o kalemin hangi tarihte ve hangi tutarda düşüldüğü hesaba ayrıca işlenmelidir. Böylece talep edilen tutarın neye dayandığı, karşı tarafa ve ileride yargı merciine açık biçimde gösterilebilir.

Faizi yasal faiz hesaplama, takip masrafını icra kapak hesabı aracıyla bulabilirsiniz.

Riskler, hatalar ve istisnalar nelerdir?

En sık hata, belgelerin ve sürelerin erken dönemde toplanmamasıdır. Mahsup kalemlerinin yazılı kanıtla desteklenmemesi de uyuşmazlığın seyrini değiştirebilir.

• Depozitoyu makbuz veya yazılı kayıt olmadan elden teslim etmek
• Tahliye tutanağı yerine yalnızca sözlü anlaşmaya dayanmak
• Olağan eskime ile kullanım hasarını tek bir kalemde toplamak
• Sözleşme bitimini izleyen üç aylık banka bildirimi süresini hesaplamadan hareket etmek

TBK m. 334 uyarınca, kiracının sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm, sözleşmedeki "depozito iade edilmez" gibi ek ödeme veya ceza maddelerinin değerlendirilmesinde önemli bir sınır oluşturur. Bu yazı hukuki görüş yerine geçmez.

Sıkça sorulan sorular

Kaynaklar