Kira ödenmezse tahliye süreci: TBK 315, TBK 352 ve İİK 269 yolları

Kira ödenmezse ev sahibi üç yoldan tahliye isteyebilir: TBK m. 315'e göre en az 30 gün süreli yazılı ihtar verip süre sonunda sözleşmeyi feshederek tahliye davası açmak, bir kira yılında iki ayrı ay için yapılan iki haklı ihtara dayanarak kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak (TBK m. 352/2) veya 30 gün ödeme süreli ilamsız icra takibi başlatıp ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istemek (İİK m. 269–269/c). İlamsız icra yolunda arabuluculuk gerekmez; dava yollarında önce arabulucuya başvurulur.

TBK 315 temerrüt ihtarı nedir ve süre nasıl işler?

TBK m. 315 uyarınca kiraya veren, muaccel kira bedelini veya yan gider borcunu ödemeyen kiracıya yazılı bir süre verebilir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.

Muaccellik, borcun vadesinin gelmiş olması demektir. Kira bedeli yanında yan gider alacağı da bu kapsama girebilir; ancak hangi kalemin yan gider sayılacağı sözleşmeye ve dosyadaki belgelere göre ayrıca incelenmelidir. İhtarda istenen dönemin ve tutarın açıkça yazılması, sonraki tartışmaların büyük bölümünü önler.

Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348). Kiracı süre içinde borcun tamamını öderse fesih ve tahliye yoluna gidilemez. Süre dolduğu halde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir; bu davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Süre nasıl hesaplanır?

Tebliğ belgesindeki tarih ile bildirimin karşı tarafa hangi gün ulaştığı birlikte kontrol edilmelidir. Başlangıç günü izleyen gün kabul edilerek süre takvim gününe göre sayılır; örneğin 3 Mart 2027'de tebliğ edilen ihtarda 30 günlük süre 2 Nisan 2027'de dolar. Son günü hukuki süre hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz. Kiraya verenin tebliğ tarihini gösteren belgeleri dosyada saklaması, süreye ilişkin itirazlara karşı en pratik korunma yöntemidir.

TBK 352/2 iki haklı ihtar yolu hangi koşulda kullanılır?

Kiracı bir kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapıldıysa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yol TBK m. 352/2 kapsamında ele alınır.

İhtarların niteliği bu yolda belirleyicidir. İhtar, gönderildiği tarihte muaccel olup ödenmemiş bir kiraya dayanıyorsa haklıdır; kiracının ihtardan sonra ödeme yapması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Yargıtay uygulamasında birden fazla ayın kirasının tek ihtarnameyle istenmesi tek ihtar sayıldığından her ay için ayrı ihtar gönderilmelidir. Bu dava icra yoluyla değil yalnız dava yoluyla açılır ve önce arabulucuya başvurulur.

Bir aylık dava süresi takvimde nasıl işler?

Kira yılı 1 Mart 2026'da başlayan bir sözleşmede Nisan 2026 ve Eylül 2026 kiraları ödenmez ve kiraya veren bu iki ay için ayrı yazılı ihtar gönderirse, iki ihtar aynı kira yılına aittir. Kira yılı 28 Şubat 2027'de biter; bir aylık dava süresi bu tarihten başlar ve davanın en geç 28 Mart 2027'ye kadar açılması güvenli olandır. Arabuluculuk süreci bu tarihten önce tamamlanacak şekilde planlanmalıdır.

Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353). Süre kaçırılırsa ve uzatma bildirimi de yoksa bu kira yılındaki ihtarlara dayanılarak dava açılamaz.

İİK 269 ilamsız icra ile tahliye nasıl istenir?

İlamsız icra yoluyla tahliyede kiraya veren, İİK m. 269 uyarınca kira alacağı için 30 gün ödeme süresi ve tahliye ihtarını içeren ödeme emri gönderir. Kiracı itiraz etmez ve bu sürede ödemezse, sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m. 269/a).

Ödeme emri, TBK m. 315'teki ihtarın yerine geçer; bu yüzden ayrıca ihtarname göndermek gerekmez. Kiracının itiraz süresi yedi gündür ve itiraz takibi durdurur. Kira sözleşmesini ve imzasını açık ve kesin biçimde reddetmeyen borçlu sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269). İtiraz edilirse alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m. 269/b, 269/c) ya da genel mahkemede dava açabilir; genel mahkemede açılacak davada arabuluculuk şartı aranır.

Örneğin ödeme emri 3 Mart 2027'de tebliğ edilirse itiraz süresi 10 Mart 2027'de, 30 günlük ödeme süresi 2 Nisan 2027'de dolar; ödeme yapılmazsa tahliye bu tarihten itibaren altı ay içinde istenir. İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir, ancak kararın borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c). Takip masrafını icra kapak hesabı, gecikme faizini yasal faiz hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.

Hangi yol hangi durumda daha uygun olur?

Üç yolun her biri farklı süre, merci ve ispat yükü getirir. Bu nedenle uygun yol, ihtarın varlığı, borcun muaccelliği, kira yılının sonu ve icra takibinin durumu birlikte değerlendirilerek seçilmelidir.

Tablodaki süreler genel çerçeveyi gösterir. Somut dosyada kiranın türü, sözleşmenin süresi ve yazılı taahhütler ayrıca incelenmelidir.

Ev sahibi ve kiracının hakları neler olur?

Kiraya veren ödenmeyen kira için yukarıdaki yollardan birini seçebilir; kiracı ise bildirimin şekline, sürenin hesabına ve borç tutarına itiraz etme hakkını korur. İki tarafın haklarını etkili biçimde kullanabilmesi için belgelerin düzenli tutulması gerekir.

• Kiraya veren için: ihtar süresini, dava süresini ve ödeme emrinin tebliğ tarihini takvime işlemek.
• Kiracı için: 30 günlük süre içinde borcun tamamını ödeyerek TBK m. 315 ve İİK m. 269 yoluyla tahliyeyi önlemek; bu ödemenin ihtarın haklılığını ortadan kaldırmadığını, yani iki haklı ihtar sayısına gireceğini bilmek.
• Her iki taraf için: kira bedelini, ödeme dekontlarını ve tebliğ belgelerini düzenli biçimde saklamak.

Arabuluculuk dava şartı nasıl değerlendirilmeli?

İlamsız icra yoluyla tahliye arabuluculuk şartının dışındadır. TBK 315 feshine veya TBK 352/2'ye dayanan tahliye davasından ve kira alacağı davasından önce ise arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B).

Bu ayrım önemlidir, çünkü yanlış yola başvurmak süre kaybına yol açabilir. Kira davalarındaki arabuluculuk kuralları ve istisnaları için kira davalarında arabuluculuk dava şartı yazısını okumak yararlı olabilir. Dava masraflarını baştan planlamak için de tahliye davası masrafı rehberine bakılabilir.

Riskler, hatalar ve istisnalar nelerdir?

En sık hatalar süre, şekil ve kapsam konusunda yapılır. İhtarın içeriğindeki küçük bir eksik veya tebliğ tarihindeki yanlış hesap sonucu değiştirebilir.

• İhtarda istenen dönemin ve tutarın açık yazılmaması, borcun muaccelliğini tartışmalı hale getirebilir.
• Yazılı şekle uyulmaması, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimini geçersiz kılar.
• Kira yılının başlangıcının yanlış belirlenmesi, iki haklı ihtar yolunda bir aylık süreyi kaçırmaya neden olabilir.
• Kısmi ödeme veya mahsup iddiaları, borç tutarını ve temerrüdün varlığını değiştirebilir.

Sözleşmenin niteliği, kiralananın konut mu işyeri mi olduğu ve taraflar arasındaki yazılı anlaşmalar her dosyada ayrıca incelenmelidir. Bu yazı hukuki görüş yerine geçmez.

Uygulama adımları: kontrol listesi

Tahliye sürecinde izlenecek sıra, hangi yolun seçileceğinden bağımsız olarak aynı temel belgelere dayanır. Aşağıdaki adımlar genel bir yol haritası olarak düşünülmelidir.

1. Muaccel kira ve yan gider borçlarını dönem, tutar ve ödeme durumu ile tek bir tabloda toplayın.
2. Kira türünü, sözleşme süresini, kira yılının başlangıcını ve ihtar yapılacak tarihleri belirleyin.
3. İhtarı dönem ve tutar bilgisiyle yazılı olarak hazırlayın ve tebliğ belgesini saklayın.
4. Süreler dolduktan sonra TBK veya İİK yolundan hangisinin uygun olduğunu süreleri hesaplayarak karşılaştırın.
5. Dava yolunu seçtiyseniz önce arabulucuya başvurun; ilamsız icra yolunda bu şart yoktur.

Sıkça sorulan sorular

Kaynaklar