10 yıllık kiracı tahliyesi: TBK 347 uzama süresi ve fesih süreci

10 yıllık kiracı tahliyesi, Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347 kapsamındaki uzama mekanizmasıyla ilgilidir. Belirli süreli sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça her seferinde bir yıl aynı koşullarla uzar. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan yazılı bildirimle sözleşmeyi gerekçe göstermeden sonlandırabilir; ilk fesih tarihi, on yıllık uzama süresinden sonraki ilk uzama yılının sonudur. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın kullanılmaya başlandığı tarihten on yıl geçtikten sonra genel fesih hükümleri devreye girer. Bildirimin yazılı olması, tebliğ tarihi ve süre hesabı her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir.

10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Uzama süresi, ilk sözleşme döneminin bitiminden sonra kendiliğinden işleyen yıllık dönemlerin toplamıdır. Pratikte bir yıllık ilk sözleşme ile on uzama yılı birlikte on bir yıl eder; kiraya verenin gerekçesiz fesih hakkı ancak bunu izleyen uzama yılının sonunda kullanılabilir.

Kanunun 347. maddesi, kiracının belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı hallerde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağını düzenler. Kiraya verene tanınan gerekçesiz fesih imkanı ise on yıllık uzama süresinin sonunda doğar. Bu nedenle her uzama yılı ayrı bir takvim dönemi olarak izlenmelidir ve hesap, sözleşmenin fiilen kaç kez uzadığı dikkate alınarak yapılmalıdır.

Örnek olarak tamamen kurgusal bir dosyada 1 Temmuz 2014 tarihinde başlayan bir yıllık konut kiralaması ele alınsın. İlk yıl 1 Temmuz 2015'te biter, on uzama yılı ise 1 Temmuz 2025'te dolar. Kiraya veren sözleşmeyi bu süreyi izleyen ilk uzama yılının sonunda, yani 1 Temmuz 2026'da sona erdirebilir; bunun için yazılı bildirimin en geç 1 Nisan 2026'da kiracıya ulaşmış olması gerekir. Bildirim bu tarihi kaçırırsa fesih bir sonraki uzama yılının sonuna, 1 Temmuz 2027'ye kayar. Bu örnek yalnızca hesap mantığını göstermek içindir; gerçek dosyada tarihler sözleşmeden ve tebliğ kayıtlarından okunmalıdır.

Takvim ve artış hesaplarını birlikte gözden geçirmek için kira artış hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.

Bildirim şartları nasıl ilerler?

Bildirimin geçerli sayılabilmesi için yazılı yapılması gerekir.

Süreci şu sırayla izlemek işi kolaylaştırır.

1. Sözleşme başlangıç tarihi ve her uzama yılının bitiş tarihi takvime işlenir.
2. Bildirim tarihi, bitişten en az üç ay önce olacak şekilde geriye doğru hesaplanır.
3. Bildirim yazılı olarak hazırlanır ve kiracının bilinen adresine tebliğ yoluyla ulaştırılır.
4. Tebliğ belgesi, bildirim metni ve gönderim kayıtları düzenli biçimde saklanır.
5. Kiracı tahliye etmezse dava öncesi adımlar ve dava süreci değerlendirilir.

Kiracı tarafında ise aynı süreç ters yönden okunur. Kiracının kendi bildirimini on beş gün önce yapıp yapmadığı, bildirimin hangi adrese gönderildiği ve tebliğ tarihinin ne olduğu, sonradan yapılacak itirazların ilk kontrol noktalarıdır. Bildirimin şekline ya da tebliğ tarihine yönelik itiraz, dosyanın somut kayıtlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Tebliğ gecikirse hak ne olur?

Bildirimin süresinde tebliğ edilememesi, hakkın kullanılıp kullanılamayacağını doğrudan etkiler. Süre kaçırıldığında uygulamada hakkın bir sonraki uzama yılının sonuna kaydığı yönünde değerlendirmeler yapılmakta; bu sonuç somut dosyada ayrıca teyit edilmelidir.

Elektronik tebligatta süre hesabı için elektronik tebligatın ne zaman yapılmış sayıldığını anlattığımız yazı faydalı olabilir.

• Bildirimin kiracıya ulaştığı tarih, gönderim tarihinden ayrı değerlendirilir.
• Adres değişikliği bildirilmeden yapılan tebligat sorun çıkarabilir.
• Kiracının sözlü beyanı, yazılı bildirimin yerini tutmaz.
• Kiracının kendi bildirim süresi olan on beş gün de ayrıca takip edilmelidir.

Belirsiz süreli sözleşmede 10 yıl dolunca fesih nasıl olur?

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda uzama takvimi değil, genel fesih bildirim süreleri belirleyici olur.

Açık bir sürenin sonunda taraflar kira ilişkisini sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşebilir (TBK m. 327). Genel fesih sürelerinin hangi düzenlemeden doğduğu, dosyada açıkça yazılmalıdır. TBK m. 329 gibi genel fesih hükümlerinin güncel metni de resmi kaynaktan kontrol edilmelidir.

Kiracı çıkmazsa dava süreci nasıl işler?

Kiracı bildirime uymazsa kiraya veren önce arabuluculuk şartını yerine getirmeli, sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmayı değerlendirmelidir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, belirli uyuşmazlıklarda arabuluculuğu dava şartı olarak düzenlemektedir. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla başlatılan tahliye takipleri bu şartın dışındadır.

1. Bildirim ve tebliğ belgeleri düzenli biçimde dosyalanır.
2. Arabuluculuk başvurusu, belirlenen usule uygun olarak yapılır.
3. Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa tutanak alınır.
4. Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi belirlenir ve dava dilekçesi hazırlanır.
5. Dava sürecinde kiracının itirazları ve tahliye süreleri takip edilir.

Arabuluculuk ücreti için arabuluculuk ücreti hesaplama sayfasına bakabilirsiniz. Diğer tahliye sebepleri için tahliye taahhütnamesi yazımız ek bilgi sunar.

10 yıl dolan kiracı için kira artışı nasıl belirlenir?

On yıl dolan kiracıda kira artışı, TBK m. 344 çerçevesinde TÜFE'deki bir önceki kira yılının on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Taraflar anlaşamazsa hakim, kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, taraflar anlaşmış olsa bile hakim kira bedelini TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile belirleyebilir. Bu nedenle kira tespit davası ile tahliye sürecinin ayrı değerlendirilmesi gerekir. Kiracı açısından, artış oranının hangi yıl ortalamasına dayandığı ve yazılı bildirimin tarihinin ne olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Riskler, hatalar ve istisnalar nelerdir?

Bu alanda sorunlar çoğunlukla bildirimin şekli, tebliğ tarihi, süre hesabı ve sözleşme türünün yanlış okunmasından doğabilir. Aşağıdaki noktalar dikkat edilmesi gereken temel alanları özetler.

Özellikle konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralamalarda ya da sözleşmenin belirli süreli olup olmadığı tartışmalı olduğunda, TBK m. 347'nin uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Yanlış sözleşme türü seçimi, bütün süre takvimini baştan etkileyebilir.

• Bildirimin kanuni süreye uygun ulaşıp ulaşmadığı ayrıca incelenmelidir.
• Sözleşmenin gerçekten uzama dönemine girip girmediği kontrol edilmelidir.
• Kira bedeli artışında TBK m. 344 sınırlarına uyulup uyulmadığı değerlendirilmelidir.
• Gerekçe göstermeden fesih hakkı, yalnızca on yıllık uzama süresinin sonunda doğar.

Kiraya veren için noter ihtarname örneği nasıl hazırlanır?

Kiraya verenin noter ihtarnamesi, sözleşmenin sona erdiğini ve tahliye talebini kiracıya resmi biçimde bildirmek için kullanılabilir. Aşağıdaki metin yalnızca genel bir örnektir; tarihler ve gerekçeler somut dosyaya göre uyarlanmalıdır.

Taraflarınız arasındaki konut kira sözleşmesi, başlangıç tarihi ……… olup uzama yılları sonunda ……… tarihinde sona erecektir. Bu nedenle söz konusu tarihten en az üç ay önce bildirimde bulunduğumu, taşınmazı ……… tarihine kadar boşaltmanızı talep ederim. Aksi halde yasal yollara başvuracağımı ihtar ederim.

İhtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarih süre hesabında belirleyicidir. Bu nedenle tebliğ kaydı ve gönderim belgesi düzenli biçimde saklanmalıdır.

Sıkça sorulan sorular

Kaynaklar