Kira davalarında arabuluculuk: dava şartı, istisnalar ve süreler

Kira davalarında arabuluculuk, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken bir dava şartıdır. Türk hukuku kapsamında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi bu zorunluluğu düzenler. Kiralanan taşınmazın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Arabuluculuk süreci kural olarak üç hafta sürer. İlk toplantıya mazeretsiz katılmamanın ise yargılama giderleri bakımından ağır sonuçları olabilir.

Hangi kira uyuşmazlıkları arabuluculuk zorunluluğuna tabidir?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, örneğin kira tespiti, tahliye ve kira alacağı davaları, 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi uyarınca dava şartı arabuluculuğa tabidir. Kapsamın belirlenmesinde dava başlığından çok uyuşmazlığın hukuki kaynağı esas alınmalıdır.

Maddenin birinci fıkrasının a bendi, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları kapsar. Bu nedenle kapsam, takip türüne ve talebin niteliğine göre ayrışır. Kira bedelinin tahsili, tahliye veya kira tespiti kira sözleşmesinden doğduğunda arabuluculuk aşaması genellikle gündeme gelir. Kira sözleşmesi dışındaki bir talep için ise ayrı bir değerlendirme gerekir. Kanunun resmi metnine 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun mevzuat.gov.tr kaydı üzerinden ulaşılabilir.

İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası nasıl işler?

İlamsız icra yoluyla tahliye takibi, dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında kalır. Bu nedenle takibin mi yoksa dava yolunun mu seçileceği, dosyanın dayanağına göre ayrıca değerlendirilmelidir.

İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca kiraya ilişkin ilamsız takipte ödeme emri, kiralanan şeyden çıkarılma talebinin ihtarını içerir. Borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. Bu özel usul, dava yoluyla tahliyeden farklı bir seyir izler. Tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayanan takipler, belgenin içeriği ve tebliğ tarihi birlikte okunarak incelenmelidir. Kanun metnine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun mevzuat.gov.tr kaydı üzerinden erişilebilir.

Arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır?

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü başvuruyu alır.

1. Uyuşmazlığın hangi yetkili mahkemenin yargı çevresine girdiğini ve tarafların açık iletişim bilgilerini belirleyin.
2. Başvuruyu yetkili büroya yapın ve kendi ile karşı tarafın bilinen iletişim bilgilerini eksiksiz bildirin.
3. Arabulucunun görevlendirilmesini, ilk toplantı davetini ve bildirim kayıtlarını takip edin.
4. Son tutanak düzenlendiğinde aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini saklayın.

Arabulucuyu büro, komisyon başkanlığına bildirilen listeden belirler. Tarafların listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşmaları halinde ise o kişi görevlendirilir (HUAK m. 18/A-5). Yetki konusunda karşı tarafın itiraz hakkı vardır. Bu itiraz en geç ilk toplantıda sunulmalıdır. Yetki itirazı kabul edilirse yetkili büroya, kararın tebliğinden itibaren bir hafta içinde başvurulması gerekir (HUAK m. 18/A-8).

Arabuluculukta süreler ve zamanaşımı nasıl işler?

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren kural olarak üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.

Bu durumda toplam süre en fazla dört hafta olur (HUAK m. 18/A-9). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A-15). Bu düzenleme, süresi dolmak üzere olan dosyalarda dava hakkını korumak bakımından önemlidir. Ancak her dosyada süre hesabını yalnızca genel kurala bakarak yapmak yanıltıcı olabilir. Dava açılmadan önce ihtiyati tedbir kararı verilmesi halinde, ilgili dava açma süresinin arabuluculuk sürecinde işlemeyeceği hükme bağlanmıştır (HUAK m. 18/A-16). Bu nedenle sürenin hangi tedbir veya alacak türüne dayandığı ayrıca belirlenmelidir.

Toplantıya katılmamanın sonuçları nelerdir?

Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin bir kısmından sorumlu tutulabilir.

HUAK m. 18/A-11 hükmüne göre katılmayan taraf, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Bu tarafın lehine vekalet ücretinin yarısına da hükmedilir. Son tutanakta katılmama durumu belirtilir ve bu kayıt dava sonucunu etkileyebilir. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması halinde ise taraflar kendi yaptıkları yargılama giderlerini kendi üzerlerinde bırakır.

Anlaşma belgesi icra edilebilir mi?

Anlaşma belgesinin icra yoluyla kullanılabilmesi için kural olarak sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Bu adım, belgenin icra yoluyla kullanılabilirliği bakımından belirleyicidir.

HUAK m. 18/B üçüncü fıkrasına göre taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme, anlaşma içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler. Gerekirse kurum veya kuruluşlardan bilgi isteyebilir ve duruşma açabilir. Şerhin verilmesine ilişkin diğer hususlarda ise 18 inci madde hükmü uygulanır (HUAK m. 18/B-4).

HUAK m. 18/B-3 bu uyuşmazlıklarda şerh alınmasını zorunlu tutar. Bu nedenle taraflar, avukatları ve arabulucu belgeyi birlikte imzalamış olsa bile kira uyuşmazlığında varılan anlaşma, şerh alınmadan ilam niteliğinde belge sayılmaz. Şerhten sonra taraflardan biri, taşınmazla ilgili anlaşmanın tescilini resmi senet düzenlenmeden tapu müdürlüğünden isteyebilir (HUAK m. 18/B-6).

Kira davalarında arabuluculukta masraf nasıl paylaşılır?

Anlaşma sağlanırsa arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Anlaşma sağlanamazsa iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir.

2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre iki tarafın bulunduğu kira uyuşmazlığında saat ücreti 2.340 TL, anlaşma sağlanamazsa Bakanlığın ödediği iki saatlik ücret 4.680 TL'dir. Anlaşma sağlanırsa tahliye talebinde bir yıllık kiranın yarısı, kira tespitinde tespit edilen farkın bir yıllık tutarı ücrete esas alınır (Tarife m. 7/5). Aylık kirası 20.000 TL olan konutun tahliyesinde esas tutar 120.000 TL, dilimlere göre ücret 7.200 TL'dir; tarifedeki alt sınır nedeniyle 9.000 TL ödenir ve taraflar 4.500'er TL karşılar.

Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti, yargılama giderlerinden sayılır (HUAK m. 18/A-13). Bu nedenle masraf paylaşımı yalnızca anlaşma anında değil, dava sonunda da etki doğurabilir. Ücret hesabını ön görmek için arabuluculuk ücreti hesaplama ve dava masrafının genel yapısı için dava masrafı hesaplama sayfalarına göz atılabilir.

Riskler, istisnalar ve dikkat edilmesi gerekenler

En sık görülen risk, son tutanak dava dilekçesine eklenmeden dava açılmasıdır. Bu durumda mahkeme önce bir haftalık kesin süreli davetiye gönderir. Süre içinde belge sunulmazsa dava usulden reddedilebilir (HUAK m. 18/A-2).

• Tahkim sözleşmesi veya özel kanunda öngörülen başka bir alternatif uyuşmazlık çözüm yolu varsa dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmaz (HUAK m. 18/A-18).
• Kira ilişkisinden doğmayan talepler, dosya bazında ayrıca değerlendirilmelidir.
• Yetki itirazının kabulü halinde yetkili büroya bir hafta içinde başvurulmalıdır; bu süre kaçırılmamalıdır.
• Takip sonrası dava açılacaksa tahliye yolunun seçimi ve itiraz süreleri birlikte planlanmalıdır.

Tahliye sürecine ilişkin tahliye taahhütnamesi rehberi ve uzama süresi ile fesih sürecini anlatan 10 yıllık kiracı tahliyesi yazısı ek okuma olarak değerlendirilebilir. Benzer konular için blog yazılarına da göz atılabilir. Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir olayın sonucunu belirlemez.

Uygulama adımları ve kontrol listesi

Süreci kaybetmemek için belgeler ve tarihler başvuru öncesinde tek bir dosyada toplanmalıdır. Aşağıdaki kontrol listesi, genel bilgilendirme amacıyla yaygın bir çalışma sırası sunar.

• Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve tebligat belgelerini tarih sırasına göre düzenleyin.
• Takibin türünü ve dayanağını belirleyerek ilamsız icra mı yoksa dava yolu mu olduğunu netleştirin.
• Son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava açılmadan önce saklayın ve dilekçeye eklenecek şekilde hazır tutun.
• Anlaşma sağlanırsa şerh sürecini, masraf paylaşımını ve belgenin icra kullanımını ayrıca kontrol edin.

Sıkça sorulan sorular

Kaynaklar