Ortaklığın Giderilmesi Davası: Arabuluculuk, Süreç, Satış ve Masraflar

Son güncelleme: 30 Ekim 2026.

Ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şuyu), birden fazla kişiye ait bir malın paydaşlar arasında bölünmesi veya satılıp bedelinin paylaşılması için sulh hukuk mahkemesinde açılan davadır (TMK m.642, 698–699; HMK m.4/1-b). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Mahkeme önce malın aynen bölünmesine karar verir; bölme uygun değilse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğrayacaksa açık artırmayla satışa hükmeder. 31 Temmuz 2026’dan itibaren ilanı yapılan artırmalarda, tamamı mirasçılara ait taşınmazlarda ilk artırma yalnız mirasçılar arasında yapılır (İİK m.114).

Ortaklığın giderilmesi nedir, kimler isteyebilir?

Bir mal birden fazla kişiye ait olduğunda iki tür ortak mülkiyet söz konusu olur:

• Paylı mülkiyet: Her paydaşın belirli bir payı vardır (örneğin tapuda 1/2, 1/4 gibi). Hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698).
• Elbirliği mülkiyeti: En sık görülen örnek mirastır; mirasçıların belirlenmiş payları olmaz, her birinin hakkı malın tamamına yaygındır (TMK m.701). Her mirasçı, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642).

Paylaşmayı istemek için diğer paydaşların rızası gerekmez; tek bir paydaşın istemi yeterlidir. Mirasçılardan biri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de sulh hakiminden isteyebilir; diğer mirasçılar belirlenen sürede haklı bir itiraz bildirmez veya paylaşma davası açmazsa dönüştürmeye karar verilir (TMK m.644). Mirasçıların payları için miras paylaşımı rehberine, payların oranını görmek için miras payı hesaplama aracına bakabilirsiniz.

Dava açmadan önce: zorunlu arabuluculuk

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B/1-b).

• Süre: Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzar. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A).
• Anlaşma olmazsa: Son tutanağın aslı veya arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenir. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m.18/A/2).
• Anlaşma olursa: Taşınmazla ilgili anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinde, şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; tescil resmi senet düzenlenmeden yapılır (m.18/B/3, 5).

Arabulucunun ücretini arabuluculuk ücreti hesaplama aracında “Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları” türünü seçerek hesaplayabilirsiniz.

Dava hangi mahkemede ve nasıl açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarına, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-b) ve basit yargılama usulü uygulanır (HMK m.316/1-a).

Konu	Yetkili mahkeme	Dayanak
Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki); birden fazla taşınmazda bunlardan birinin bulunduğu yer	HMK m.12
Terekenin paylaşılmasına ilişkin davalar	Ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesi (kesin yetki)	HMK m.11/1-a

1. Belgeleri toplayın: Tapu kaydı, mal mirastan geliyorsa mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları ve arabuluculuk son tutanağı.
2. Bütün paydaşları gösterin: Hakkın birden fazla kişiye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hallerde mecburi dava arkadaşlığı vardır (HMK m.59, 60). Tapudaki her paydaşı, ölen paydaşların yerine mirasçılarını adresleriyle yazın.
3. Dilekçeyi verin, harç ve gider avansını yatırın: Aşağıdaki dilekçe örneğini ve masraf bölümünü kullanın.
4. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini anlamak için keşif yapabilir ve bilirkişi görüşü alabilir (HMK m.266, 288).
5. Karar ve kesinleşme: Taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m.350/2, 367/2); satış ancak karar kesinleştikten sonra yapılır.

Aynen taksim mi, satış mı?

Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hakim önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölünen parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m.699).

• Mirasta: Hakim, terekenin tamamını ve her malı göz önünde tutarak olanak varsa her taşınmazın tamamını bir mirasçıya verir; aradaki değer farkı para ödenmesiyle denkleştirilir (TMK m.642/2).
• Erteleme: Paylaşmanın hemen yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa sulh hakimi bir mirasçının istemi üzerine paylaşmayı erteleyebilir (TMK m.642/3). Mirasçı olabilecek bir cenin varsa paylaşma doğuma kadar ertelenir (TMK m.643).
• Paydaşlar arasında satış: Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). Miras kalan taşınmazlardaki yeni kural bundan ayrıdır; aşağıda anlatılmıştır.

Tarım arazilerinde özel kurallar

Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüğün altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez; bu büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliğindedir (5403 sayılı Kanun m.8). Tarım arazilerinde taksim ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi Bakanlığın izniyle yapılır (m.8/B). Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır: mirasçılar araziyi bir mirasçıya, yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa birden fazla mirasçıya, aile malları ortaklığına, kuracakları limited şirkete veya üçüncü kişiye devretmeyi kararlaştırabilir. Anlaşamazlarsa her biri sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir; hakim araziyi ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devreder, ehil mirasçı yoksa en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devreder, devri isteyen mirasçı yoksa satışına karar verir (m.8/B, 8/C). Bu kapsamda açılan davalar her türlü resim ve harçtan muaftır (m.8/Ç).

Satış nasıl yapılır? 2026’da mirasçılar arasında ilk artırma

Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış gerekiyorsa hakim satış için bir memur görevlendirir; taşınır ve taşınmazların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK m.322/2). Satış elektronik satış portalında açık artırmayla yürür; artırma tarihleri artırmaya başlangıçtan en az on beş gün önce ilan edilir ve ikinci artırma birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ay içinde başlar (İİK m.114, taşınmazlar için m.126). Artırmaya katılmak için kural olarak malın kıymetinin yüzde onu oranında teminat gösterilir (İİK m.114). Teklif verme ve ödeme adımlarını UYAP e-Satış rehberinde anlattık.

Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7589 sayılı Kanun (Resmi Gazete 31 Temmuz 2026) ortaklığın satış yoluyla giderilmesine üç kural ekledi:

Kural	Ne değişti?	Dayanak
Mirasçılar arasında ilk artırma	Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.	İİK m.114/2
En düşük teklif	Mirasçılar arasındaki birinci artırmada teklif muhammen kıymetin yüzde yüzünü, ikinci artırmada yüzde ellisini ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmelidir.	İİK m.114
Bedeli yatırmayan alıcı	En yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara ödenir. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.	İİK m.114

Bu değişiklikler, 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; onlar için eski hükümler sürer (7589 sayılı Kanun, geçiş hükmü). Satış bedeli paydaşlar arasında bölüşülür (TMK m.699).

Dava açmadan payınızı satmak: önalım hakkı

Ortaklığı sona erdirmenin bir başka yolu, payınızı satmaktır. Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun bu hakkı şöyle değiştirdi:

• Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, bildirimden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer; bu süre önceden iki yıldı (TMK m.733).
• Cebri artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).
• Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedelini hakim belirler; hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin verdiği kesin süre içinde yatırmazsa payın adına tesciline karar verilemez (TMK m.734).
• 733. maddedeki değişiklikler yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; 734. maddedeki değişiklikler yürürlükten önce açılmış davalarda da uygulanır (TMK geçici m.1).

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Kanun bu dava için bir bitiş süresi öngörmez; süreyi şu aşamalar belirler:

• Arabuluculuk: Kural olarak üç hafta, zorunlu hallerde en fazla bir hafta daha (6325 sayılı Kanun m.18/A).
• Tebligat: Paydaş sayısı arttıkça, özellikle adresi bilinmeyen veya yurt dışında oturan paydaşlar varsa tebligat uzar.
• Keşif ve bilirkişi: Malın bölünüp bölünemeyeceği ve değeri incelenir (HMK m.266, 288).
• Kesinleşme: İstinaf ve temyiz yollarına başvurulursa satış, karar kesinleşene kadar yapılamaz (HMK m.350/2, 367/2).
• Satış: İlan, artırma ve gerekirse ikinci artırma (İİK m.114).

Masraflar ve harçlar

• Başvurma harcı: 2026’da sulh hukuk mahkemelerinde 335,20 TL (Harçlar Kanunu Genel Tebliği Seri No: 98).
• Karar ve ilam harcı: Taşınmazın satışla ortaklığının giderilmesine dair kararda satış bedelinin binde 11,38’i, taşınmazın taksimine dair kararda taksim edilen taşınmaz değerinin binde 4,55’i (492 sayılı Harçlar Kanunu, (1) sayılı tarife).
• Tapu harcı: Satışla giderilen ortaklıkta tapu harcı satış bedeli üzerinden hesaplanır ((4) sayılı tarife, 20/a). Oranlar ve kimin ödediği için tapu harcı ne kadar rehberine bakın.
• Keşif ve bilirkişi giderleri: Keşif ücreti hesaplama ve bilirkişi ücreti hesaplama araçlarıyla tahmin edebilirsiniz.
• Arabuluculuk ücreti: Yukarıdaki arabuluculuk bölümüne bakın.

Davanın reddine veya ertelenmesine yol açan durumlar

• Arabulucuya başvurmadan dava açmak (6325 sayılı Kanun m.18/A/2).
• Paylaşmayı en çok on yıl için sınırlayan geçerli bir sözleşme; taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m.698/2).
• Malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması veya hukuki bir işlem gereğince ortaklığı sürdürme yükümlülüğü (TMK m.698/1).
• Uygun olmayan zamanda paylaşma istemi (TMK m.698/3).
• Sözleşmeden doğan bir elbirliği topluluğunun devam etmesi; bu süre boyunca paylaşma yapılamaz (TMK m.702).
• Paylaşmanın değeri önemli ölçüde azaltacak olması veya mirasçı olabilecek bir ceninin bulunması (erteleme; TMK m.642/3, 643).

Ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneği

Aşağıdaki örnek kurgu bilgilerle hazırlanmıştır; kişiler ve tarihler gerçek değildir. Köşeli parantezli alanları kendi bilgilerinizle doldurun.

Sık sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Birden fazla kişiye ait bir malın paydaşlar arasında aynen bölünmesi veya satılıp bedelinin paylaşılması için sulh hukuk mahkemesinde açılan davadır (TMK m.698–699; HMK m.4/1-b).

Ortaklığın giderilmesi için arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A, 18/B).

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Sulh hukuk mahkemesinde. Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, terekenin paylaşılmasına ilişkin davalarda ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.11, 12).

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Kanunda bir bitiş süresi yoktur. Arabuluculuk, tebligat, keşif ve bilirkişi, kanun yolları ve satış aşamaları süreyi belirler; taşınmazlarda satış ancak karar kesinleştikten sonra yapılır (HMK m.350/2, 367/2).

Miras kalan evin ilk artırmasına kimler katılabilir?

31 Temmuz 2026’dan itibaren ilanı yapılan artırmalarda, tüm malikler taşınmazı mirasla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa birinci artırmaya yalnız malik mirasçılar katılır; teklif muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmelidir (İİK m.114).

Paydaşlardan biri istemezse ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Evet. Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş paylaşma isteyebilir; diğerlerinin rızası gerekmez (TMK m.642, 698). Yalnız satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699).

Ortaklığın giderilmesinde harç ne kadar?

2026’da başvurma harcı 335,20 TL’dir. Karar ve ilam harcı satışta satış bedelinin binde 11,38’i, aynen taksimde taksim edilen değerin binde 4,55’idir (492 sayılı Kanun, (1) sayılı tarife).

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m.642–644, 698–703, 732–734, geçici m.1)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m.4, 11, 12, 59, 60, 266, 288, 316, 322, 350, 367)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/A, 18/B)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (m.114, 126)
• 7589 sayılı Kanun (Resmi Gazete, 31 Temmuz 2026, sayı 33326; m.1 ve geçiş hükmü)
• 492 sayılı Harçlar Kanunu ((1) ve (4) sayılı tarifeler)
• Harçlar Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 98), 2026 tarifeleri
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (m.8, 8/B, 8/C, 8/Ç)