UYAP e-Satış Rehberi 2026: İcradan Araç ve Ev Alma, Teminat ve İhale

UYAP e-Satış, icra daireleri ve satış memurluklarının haczedilen araç, ev ve diğer malları açık artırmaya çıkardığı resmî portaldır (esatis.uyap.gov.tr); 2 Ocak 2023'ten beri bu ihalelerin tamamı burada elektronik olarak yapılır. İcradan araç veya ev almak için e-Devlet ile giriş yapar, muhammen kıymetin yüzde 10'u kadar teminatı artırmanın bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar portal üzerinden yatırır ve yedi gün süren artırmada teklif verirsiniz; kazanırsanız ihale bedelini artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ödersiniz (İcra ve İflas Kanunu m. 111/b, 114, 115, 130).

Bu rehber teminatı, birinci ve ikinci artırmayı, ödemeyi, vergi ve harçları, araç ve taşınmaz teslimini, kiracının tahliyesini ve ihalenin feshini alıcı gözünden anlatır. Hükümler 27 Ekim 2026'da mevzuat.gov.tr'deki güncel 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) metninden (31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun değişiklikleri dâhil), Resmî Gazete'deki e-Satış Yönetmeliği ve değişikliklerinden, Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığı görüşlerinden ve UYAP duyurularından kontrol edilmiştir. Her ihalede o ihalenin ilanı ve şartnamesi esastır; bu metin hukuki danışmanlığın yerine geçmez.

UYAP e-Satış nedir, kimler katılabilir?

7343 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 30 Kasım 2021) İİK'ya eklenen 111/b maddesi, haczedilen malın UYAP'a entegre elektronik satış portalında açık artırmayla satılmasını öngörür. Uygulamanın ayrıntıları 8 Mart 2022'de yürürlüğe giren İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik'tedir. UYAP'ın duyurusuna göre pilot adliyelerden sonra 2 Ocak 2023'ten itibaren bütün il ve ilçe adliyelerinde icra dairelerinin ve satış memurluklarının hazırladığı ihaleler tamamen elektronik ortamda yapılmaktadır; mezat salonunda fiziki ihale dönemi sona ermiştir.

Portala e-Devlet Kapısı kimlik doğrulamasıyla girilir. e-Devlet'teki "Adalet Bakanlığı UYAP Elektronik Satış Portal Bilgi Sistemi" hizmeti e-Devlet şifresi, mobil imza, elektronik imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığıyla doğrulama kabul eder. Bakanlık duyurusu vatandaşların ve şirket temsilcilerinin kendi e-Devlet şifreleriyle katılabildiğini belirtir. Teklif verebilmek için Bakanlığın hazırladığı sözleşmeyi portalda kabul etmeniz gerekir (Yönetmelik m. 14).

• Temsilciyle katılım: Başkası adına teklif verecek temsilci, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurur. Noterin, resmî dairenin veya yetkili makamın usulüne göre verdiği vekâletnameyi taşıyan temsilcinin başvurusu yeterlidir; teminat bu durumda başvuru anında icra dairesi hesabına yatırılır (Yönetmelik m. 13). Adalet Bakanlığı'nın 11 Ekim 2022 tarihli görüşüne göre ihaleye katılmak ve ihale sonrası ödeme, teslim talebi gibi işlemleri yürütmek için vekilin avukat olması zorunlu değildir.
• Ortak (hisseli) alım: Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde malı belirli paylarla birlikte almak isteyenler, artırma bitiminden önceki mesai bitimine kadar icra dairesine başvurup pay oranlarını ve adlarına teklif verecek kişiyi bildirir (İİK m. 114; Yönetmelik m. 13).

E-ihaleye nasıl girilir? Adım adım

1. İlanı bulun. Satış ilanları esatis.uyap.gov.tr'de yayımlanır ve artırma bitene kadar açık kalır. İlanlar ayrıca Basın İlân Kurumu İlan Portalında (ilan.gov.tr) ve muhammen bedele göre gazete veya internet haber sitesinde duyurulur. Metinler arasında fark varsa elektronik satış portalındaki metin esas alınır (İİK m. 114).
2. İlanı ve şartnameyi okuyun. Malın niteliği, muhammen kıymeti, birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, KDV oranı ve alıcıya ait masraflar ilanda ve şartnamede yer alır; taşınmazda ayrıca tapu kaydı, mükellefiyetler ve son imar durumu yazılır. Artırmaya katılan herkes şartnameyi bütün ekleriyle görmüş ve kabul etmiş sayılır (İİK m. 114).
3. Malı mümkünse yerinde görün. Sicile kayıtlı motorlu kara araçlarının satışı istenirken muhafaza altına alınması zorunludur (İİK m. 106); bu yüzden araçlar çoğunlukla yediemin otoparkındadır. Evin veya aracın fiilî durumunu, kimin kullandığını ve masraflarını ihaleden önce araştırın; anlamadığınız noktaları satışı yapan icra dairesine sorun.
4. Teminatı yatırın. Muhammen kıymetin yüzde 10'u kadar nakit teminat, en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar portal üzerinden icra dairesinin banka hesabına yatırılır. Kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilecekse önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine teslim edilir (İİK m. 114).
5. Teklif verin. Her artırmada teklif verme süresi yedi gündür. Teklif verenlerin kimliği artırma boyunca, sistemi işleten kamu görevlileri dışında kimseye gösterilmez. En yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek teklif gelmedikçe teklifini geri çekemez ve teminatını alamaz (İİK m. 111/b).
6. Sonucu izleyin. İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş günü artırma sonuç tutanağını düzenler ve aynı gün portalda ilan eder (İİK m. 115).
7. Bedeli ödeyin. İhale bedeli, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde, ihalenin feshi istenmiş olsa bile nakden icra dairesi hesabına ödenir (İİK m. 118 ve 130).
8. Kesinleşmeyi bekleyin. Satılan mal ihale kesinleşmeden teslim edilmez ve sicilde alıcı adına tescil edilmez; teslim ve tescil, damga vergisi ile KDV yatırıldıktan sonra yapılır (İİK m. 114 ve 118).

Teminat: ne kadar, nasıl yatırılır, ne zaman iade edilir?

Konu	Kural	Dayanak
Teminat tutarı	Muhammen kıymetin yüzde 10'u; taşınır ve taşınmazda aynıdır	İİK m. 114, 126
Nakit teminat	Portal üzerinden satışı yapan icra dairesinin banka hesabına, artırma bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar	İİK m. 114; Yönetmelik m. 13
Teminat mektubu	Kesin ve süresiz banka teminat mektubu; önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine	İİK m. 114
Artırma sürerken iade	Sizi geçen daha yüksek bir teklif geldiyse nakit teminatınızı sistem üzerinden geri alabilirsiniz	Yönetmelik m. 19
Artırma bitince iade	En yüksek teklifi verenin dışındaki katılımcılara, sonuç tutanağının portalda ilanından sonra UYAP üzerinden iade edilir	Yönetmelik m. 19
Teminat mektubunun geri alınması	Satışı yapan icra dairesine başvurulur	Yönetmelik m. 19
Bedel süresinde ödenmezse	Teminat iade edilmez; önce satış masraflarına, kalanı hak sahiplerinin alacaklarına mahsup edilir	İİK m. 114, 115

Örnek: Muhammen kıymeti 2.000.000,00 TL olan bir dairede teminat 200.000,00 TL'dir. En yüksek teklifi veren olarak ihaleyi kazanırsanız teminatınız otomatik iadenin dışında kalır; kalan ödeme tutarını portaldaki "Kazandığım İhaleler" bölümünden ve icra dairesinden teyit edin.

Asgari teklif, teklif artışı ve süre uzaması

Artırma, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlar. Malın ihale edilebilmesi için teklifin; muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o tutarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Artırmanın sona erdiği gün ve saatte bu şartlar varsa mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet alıcıya geçer (İİK m. 115).

• Teklif farkı: İki teklif arasındaki fark muhammen kıymetin binde beşinden ve her hâlde 1.000,00 TL'den az olamaz (İİK m. 111/b, 7531 sayılı Kanunla değişik). Muhammen kıymeti 2.000.000,00 TL olan dairede en düşük artış 10.000,00 TL, 400.000,00 TL'lik araçta 2.000,00 TL'dir.
• Son dakika uzaması: Artırmanın son on dakikasında yeni teklif gelirse süre üç dakika uzar; her yeni teklif süreyi yeniden üç dakika uzatır. Uzamaların toplamı bir saati geçemez; Bakanlık bu bir saatlik süreyi kararıyla değiştirebilir ve kararı resmî sitesinde duyurur (İİK m. 111/b).
• Teknik arıza: Portaldan kaynaklanan teknik bir sebeple son on dakikada teklif verilemediği kayıtlardan anlaşılırsa icra müdürü artırma süresini bir gün uzatır (İİK m. 115).

Birinci ve ikinci artırma: ikinci ihalede fiyat düşer mi?

Hayır. 7343 sayılı Kanunla değişen İİK m. 115'e göre birinci ve ikinci artırma aynı kuralla, muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlar ve asgari bedel iki artırmada da aynıdır. İkinci artırma ancak birinci artırmada asgari bedel teklif edilmezse ya da en yüksek teklifi veren bedeli yatırmazsa, birinci artırmadaki şartlarla ve önceden ilan edilen tarihte yapılır. İkinci artırmanın başlangıcı, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir (İİK m. 114). Oluşacak fiyat tekliflere bağlıdır; kanunda ikinci artırma için daha düşük bir eşik yoktur.

Bakanlık, elektronik satışla birlikte ihale katılımcı sayısının arttığını, ihalelerin muhammen bedelin üzerinde satıldığının tespit edildiğini ve satışların büyük oranda ikinci ihaleye kalmadan birinci ihalede sonuçlandığını duyurmuştur.

Bir istisna, ortaklığın satış suretiyle giderilmesidir (izale-i şuyu). 7589 sayılı Kanunla, tüm maliklerin mirasla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçme şartıyla yapılır; ikinci artırmada yüzde elli kuralı uygulanır (İİK m. 114). Bu kural 31 Temmuz 2026'dan itibaren ilanı yapılan artırmalara uygulanır (7589 sayılı Kanun'daki geçiş hükmü).

İhaleyi kazandıktan sonra ödenecekler

Kalem	Kim öder, nasıl hesaplanır?	Dayanak
İhale bedeli	Alıcı; tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde, nakden, icra dairesi hesabına	İİK m. 118, 130
KDV	Alıcı; oran şartnamede "%…" olarak yazılır ve malın türüne göre değişir; matrah kesin satış bedelidir	KDV Kanunu m. 1/3-d, 23/d; Yönetmelik ekleri Örnek 50 ve 52
Damga vergisi	Alıcı; tutarı icra dairesi bildirir	İİK m. 114; Örnek 50 ve 52
Tapu harcı (taşınmaz)	Alıcı payı binde 20; borçluya ait binde 20'yi de alıcı öder, bu pay satış bedelinden alıcıya iade edilir; matrah satış bedelidir	Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a; Örnek 52 (Resmî Gazete 24 Nisan 2025)
Teslim masrafları	Alıcı	Örnek 50 ve 52
Birikmiş vergiler	Satış bedelinden ödenir (İİK m. 206/1 ve 6183 sayılı Kanun m. 21/2 saklıdır)	Örnek 50 ve 52

Örnek: İhale bedeli 1.500.000,00 TL olan bir dairede alıcının tapu harcı payı 30.000,00 TL, borçlunun payı da 30.000,00 TL'dir. Alıcı tescil için toplam 60.000,00 TL yatırır; borçlu payı olan 30.000,00 TL satış bedelinden kendisine iade edilir. Binde 20 paylarını tapu harcı hesaplama aracında hesaplarken icra satışında matrahın satış bedeli olduğunu unutmayın. Adalet Bakanlığı'nın 12 Ocak 2023 tarihli görüşü, tapu harcının sorumlusunun ve oranının 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre belirleneceğini vurgular.

Kazanıp ödemezseniz: Teminat iade edilmez; önce satış masraflarına, kalanı hak sahiplerine mahsup edilir. 31 Temmuz 2026'dan itibaren ilanı yapılan artırmalarda ayrıca teklif ettiğiniz bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir ve 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir (İİK m. 114). Bedeli yedi günde ödeyip ödeyemeyeceğinizi teklif vermeden önce netleştirin.

Ödeme dolandırıcılığına dikkat: e-Satış portalındaki resmî bilgilendirmeye göre kendini icra müdürlüğü veya satış memurluğu görevlisi gibi tanıtan kişiler SMS, WhatsApp ve sosyal medya üzerinden ödeme isteyebilmektedir. Resmî kurumlar şahsi hesaplara, e-posta veya sosyal medyadan bildirilen hesaplara ödeme istemez. İhale ve ödeme işlemlerini yalnız esatis.uyap.gov.tr'deki "Kazandığım İhaleler" bölümünden takip edin; şüphede ödeme yapmadan satışı yapan icra dairesini arayın.

İcradan araç nasıl alınır?

Haczedilen veya rehinli araçlar da e-Satış'ta aynı teminat, teklif ve ödeme kurallarıyla satılır. Araca özgü noktalar şunlardır:

• Kıymet takdiri raporu: Sicile kayıtlı malların kıymeti bilirkişilik bölge kurulu listesindeki bilirkişilere takdir ettirilir (İİK m. 87). Bakanlığın 18 Nisan 2024 tarihli görüşü, araç raporunda ruhsat bilgileri, kilometre, tramer kaydı, hasar, değişen ve boyalı parça bilgileri ile iç ve dış fotoğrafların bulunmasını ister. İlandaki bilgi ve görselleri bu gözle inceleyin.
• Ayıptan sorumluluk yoktur: Cebrî artırmalarda satıcının ayıptan ve zapttan sorumluluğuna ilişkin hükümler uygulanmaz; alıcı malı satış koşullarına göre bilinen durumu, hakları ve yükleriyle birlikte edinir (Türk Borçlar Kanunu m. 280). Gizli bir arıza için sonradan satıcıya başvuramayacağınızı hesaba katın.
• KDV oranı: Oran şartnamede yazılır. Oranında tereddüt edilen araçlar için Bakanlık, icra dairelerinin gümrük idaresinden Gümrük Tarife İstatistik Pozisyonu (GTİP) tespiti isteyebileceğini bildirmiştir (26 Temmuz 2024 görüşü).
• Teslim: İhale kesinleşip KDV ve damga vergisi yatırılınca icra dairesinden teslim talep edilir ve araç bulunduğu yedieminden alınır; teslim masrafları alıcıya aittir. Bakanlık görüşüne göre bedelin ödenmesi, teslim talebi ve teslim alma, usulüne uygun vekâletnameyle bir temsilci tarafından da yapılabilir.
• Trafik tescili: İcra müdürlüğünce satılan aracın satış tutanağının bir örneği üç iş günü içinde aracın kayıtlı olduğu trafik tescil kuruluşuna gönderilir. Alıcı, gerekli belgelerle bir ay içinde adına tescil belgesi almak zorundadır. Süresinde başvurulmazsa Emniyet Genel Müdürlüğü aracı re'sen tescil ettirebilir, alıcıya idari para cezası uygulanır ve tescilsiz trafiğe çıkan araç tescil yapılıncaya kadar trafikten men edilir (Karayolları Trafik Kanunu m. 20/d ve 20/e).

İcradan ev nasıl alınır?

• Devredilecek yükler: Taşınmaz üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri ve ipotekler şartnamede yazılmışsa taşınmazla birlikte alıcıya geçebilir; borçlunun bu taşınmazla güvence altına alınmış şahsi borçlarının alıcıya geçeceği de şartnamede belirtilir. Taşınmaz rehniyle güvenceli muaccel borçlar ise alıcıya devredilmez, satış bedelinden öncelikle ödenir (İİK m. 125). Şartnamedeki "mükellefiyetler" kısmını bu yüzden mutlaka okuyun.
• Mülkiyet ve tescil: Taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı mülkiyeti ihaleyle kazanır (İİK m. 134). Ancak tescil için tapuya yazı, ihalenin feshi süresi geçtikten ya da şikâyet hakkındaki karar kesinleştikten sonra gönderilir (İİK m. 134, 135). Taşınmazı paraya çeviren icra dairesi, üzerindeki irtifak, mükellefiyet ve rehin kayıtlarının tapudan terkin veya nakillerini de yaptırır (İİK m. 144).
• Kesinleşene kadar kira ve kullanım bedeli: İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl korunup yönetileceğine icra dairesi karar verir. Alıcı isterse icra dairesi, evde kira sözleşmesiyle oturana kira bedelini, diğer kullanıcıya bilirkişiyle belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder; bu para ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir (İİK m. 134).
• Bankanın ipotekli evi: Bankalar gibi rehin alacaklılarının başlattığı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde de satışa ilişkin İİK m. 112–137 hükümleri kıyasen uygulanır (İİK m. 150/g). Bu evler de e-Satış'ta aynı teminat, teklif ve ödeme kurallarıyla satılır.

İcradan alınan evden kiracı veya borçlu nasıl çıkarılır?

Taşınmaz borçlu tarafından ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belgeyle belgelenmiş bir akte dayanmadan başkaları tarafından kullanılıyorsa, icra dairesi on beş gün içinde boşaltılması için tahliye emri tebliğ eder; bu sürede boşaltılmazsa kullananlar zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir. Tescilden sonra, tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de bu tahliyeyi isteyebilir (İİK m. 135).

Kira sözleşmesi hacizden önceki bir tarihte resmî bir belgeyle belgelenmişse tahliye emri yolu kullanılamaz; bu durumda yeni malik olarak kira sözleşmesinin tarafı olursunuz (TBK m. 310). Ev size, eşinize, altsoyunuza, üstsoyunuza veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz kişilere konut ya da işyeri olarak gerekliyse, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip sözleşmeyi altı ay sonra açacağınız davayla sona erdirebilirsiniz. Bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağınız davayla da kullanabilirsiniz (TBK m. 351). Bir aylık bildirim süresini kaçırmamak için ihaleden sonra vakit kaybetmeden hukuki destek alın.

İhalenin feshi: süre, kimler isteyebilir, alıcıya etkisi

• Süre ve yer: İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir; talep edenin yurt içinde bir adres göstermesi gerekir (İİK m. 134).
• Kimler isteyebilir? Satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve teklif vererek ihaleye katılanlar. Bunların dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir (İİK m. 134, 7571 sayılı Kanunla eklenen cümle).
• Geç öğrenilen yolsuzluk: Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar; ancak ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilanından itibaren bir yılı geçemez. Feshi isteyen, yolsuzluk yüzünden kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispatlamak zorundadır (İİK m. 134).
• Yargılama: İcra mahkemesi talepten itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar. Talep kanunda sayılan hâllerde reddedilirse feshi isteyen, ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir (İİK m. 134).
• Alıcıya etkisi: Fesih istense de ihale bedelini süresinde ödersiniz. Bedel, karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve karar kesinleşince nemasıyla birlikte, kararın sonucuna göre hak sahibine ödenir. Tescil ve teslim kararın kesinleşmesini bekler. Mal teslim edilemeyecek veya teslime hazır hâle getirilemeyecekse icra müdürü ihaleyi iptal eder ve bedel alıcıya ödenir (İİK m. 134).

Yedi günlük sürelerde ilk gün hesaba katılmaz; son gün resmî tatile denk gelirse süre izleyen gün biter (İİK m. 19). Bakanlığın 4 Aralık 2023 tarihli görüşüne göre ihale bedelinin ödeme süresinde artırma sonuç tutanağının düzenlendiği gün sayılmaz. Süre sonunu hukuki süre hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.

İcradan ev satışı ne kadar sürer?

Aşama	Kanuni süre	Dayanak
Satış talebinden satışa	Taşınmaz en geç üç ay, taşınır en geç iki ay içinde satılır	İİK m. 123, 112
İlan	Artırma başlangıcından en az on beş gün önce	İİK m. 114
Teklif verme	Her artırmada yedi gün	İİK m. 111/b
İkinci artırma	Birinci artırmanın bitiminden itibaren en geç bir ay içinde başlar	İİK m. 114
Artırma sonuç tutanağı	Artırma bitiminden sonraki ilk iş günü	İİK m. 115
İhale bedelinin ödenmesi	Tutanağın ilanından itibaren yedi gün	İİK m. 118, 130
İhalenin feshi şikâyeti	İhale tarihinden itibaren yedi gün	İİK m. 134
Şikâyet varsa duruşma	Talepten itibaren yirmi gün içinde	İİK m. 134
Tahliye emri	Tebliğden itibaren on beş gün	İİK m. 135
Araçta tescil başvurusu	Bir ay	Karayolları Trafik Kanunu m. 20/d

Bu süreler kanunun öngördüğü sınırlardır; ihalenin feshi şikâyeti ve kanun yolları teslimi ve tescili geciktirir. Şikâyet yoksa tescil yazısı, yedi günlük fesih süresi geçip ödeme ve vergiler tamamlandıktan sonra gönderilir.

Hacizli malı ihaleyi beklemeden almak: borçluya satış yetkisi

Borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde haczedilen malını rızaen satmak için yetki isteyebilir; icra müdürü kıymet takdiri kesinleşince borçluya on beş gün süre verir. Bedel, muhammen kıymetin yüzde doksanı ile o malla güvenceli ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o tutardan ve ayrıca o aşamaya kadarki takip masraflarından az olamaz. Borçluyla anlaşan alıcı bedeli bu on beş gün içinde dosyaya öder; icra mahkemesi en geç on gün içinde dosya üzerinden kesin karar verir. Kabul kararıyla mülkiyet alıcıya geçer ve tüm hacizler kaldırılır; ret hâlinde yatırılan bedel iade edilir (İİK m. 111/a).

İhaleye girmeden önce kontrol listesi

• Şartnamede KDV oranını, alıcıya geçecek ipotek ve irtifak gibi yükleri, imar durumunu ve masrafların kime ait olduğunu okuyun.
• Muhammen kıymet bilirkişinin belirli bir tarihteki takdiridir; piyasa fiyatının garantisi değildir.
• Toplam maliyeti hesaplayın: teklif bedeli, KDV, damga vergisi, tapu harcının iki payı (borçlu payı sonradan iade edilir) ve teslim masrafları.
• İhale bedelini yedi gün içinde ödeyebileceğinizden emin olun; ödenmezse teminat yanar ve yeni ilanlarda yüzde beş idari para cezası da uygulanır.
• Evde kiracı veya başka kullanıcı varsa dayandığı belgenin tarihine göre tahliye yolunu önceden değerlendirin.
• Satış, teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamı ödenirse durdurulur (İİK m. 115). Borçlu veya alacaklı tarafsanız dosyadaki güncel borcu icra dosya kapak hesabı aracıyla görebilirsiniz.
• UYAP'tan aldığınız belgeler UDF uzantılı olabilir. Bunları UYAP Editör ile açabilir ya da UDF belgelerini PDF veya Word'e çevirme aracıyla okuyabilirsiniz.
• Ödemeyi yalnız portaldaki "Kazandığım İhaleler" bölümünden yapın; size telefonla, mesajla veya e-postayla bildirilen hesaplara para göndermeyin.

Sık sorulan sorular

UYAP e-Satış'a nasıl girilir?

esatis.uyap.gov.tr adresinden e-Devlet Kapısı kimlik doğrulamasıyla (e-Devlet şifresi, mobil imza, elektronik imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığı) giriş yapılır. Teklif vermeden önce Bakanlığın katılım sözleşmesi kabul edilir ve muhammen kıymetin yüzde 10'u kadar teminat yatırılır.

UYAP e-Satış teminatı ne zaman iade edilir?

Artırma sürerken sizi geçen daha yüksek bir teklif geldiyse nakit teminatınızı sistem üzerinden geri alabilirsiniz. Artırma bittiğinde en yüksek teklifi verenin dışındaki katılımcıların teminatı, sonuç tutanağının portalda ilanından sonra UYAP üzerinden iade edilir; teminat mektubu için icra dairesine başvurulur (Yönetmelik m. 19).

İkinci ihalede fiyat düşer mi?

Hayır, kanuni asgari bedel düşmez. Birinci ve ikinci artırma aynı şekilde muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlar ve aynı asgari bedel şartına tabidir (İİK m. 115); satış fiyatı verilen tekliflere göre oluşur.

İhale bedeli kaç gün içinde ödenir?

İhale bedeli, artırma sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde, ihalenin feshi istenmiş olsa bile nakden icra dairesi hesabına ödenir (İİK m. 118 ve 130). Tutanağın düzenlendiği gün süreye katılmaz.

İhaleyi kazanıp parayı yatırmazsam ne olur?

Yatırdığınız teminat iade edilmez ve önce satış masraflarına, kalanı hak sahiplerine mahsup edilir. 31 Temmuz 2026'dan itibaren ilanı yapılan artırmalarda ayrıca teklif ettiğiniz bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m. 114).

İcradan alınan araç ne zaman teslim edilir?

Araç, ihale kesinleşip KDV ve damga vergisi yatırıldıktan sonra icra dairesinin talimatıyla yedieminden teslim edilir (İİK m. 114 ve 118). Alıcı, aracı bir ay içinde trafik tescil kuruluşunda adına tescil ettirmek zorundadır (Karayolları Trafik Kanunu m. 20/d).

İcradan alınan evden kiracı nasıl çıkarılır?

Kiracının sözleşmesi hacizden önceki bir tarihte resmî bir belgeyle belgelenmemişse icra dairesi on beş günlük tahliye emri gönderir ve gerekirse zorla tahliye eder (İİK m. 135). Belgeli eski bir kira varsa yeni malik sözleşmenin tarafı olur ve ancak TBK m. 351'deki gereksinim davası gibi genel kira hükümleriyle tahliye isteyebilir.

İhaleye avukatsız veya vekille girilebilir mi?

Evet. Kendi e-Devlet girişinizle doğrudan teklif verebilirsiniz; başkası adına katılacak temsilci, artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar vekâletnamesiyle icra dairesine başvurur. Adalet Bakanlığı'nın 11 Ekim 2022 tarihli görüşüne göre bu vekilin avukat olması zorunlu değildir.

Bankanın ipotekli evi icradan alınabilir mi?

Evet. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde de İİK'nın satışa ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır (İİK m. 150/g); bu evler de e-Satış'ta aynı teminat, teklif ve ödeme kurallarıyla satılır. Rehinle güvenceli muaccel borçlar alıcıya devredilmez, satış bedelinden ödenir (İİK m. 125).

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (mevzuat.gov.tr, m. 19, 106, 111/a, 111/b, 112–135, 144, 150/g)
• İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik (güncel metin)
• Yönetmeliğin ilk yayımı, Resmî Gazete 8 Mart 2022, sayı 31772 ve ekleri (Örnek 50 taşınır şartnamesi)
• Yönetmelik değişikliği, Resmî Gazete 24 Nisan 2025, sayı 32880 ve Örnek 52 taşınmaz açık artırma şartnamesi
• 7589 sayılı Kanun, Resmî Gazete 31 Temmuz 2026 (İİK m. 114 değişikliği ve geçiş hükmü)
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 280, 310, 351)
• 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu (m. 20)
• 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (m. 1, 23)
• UYAP Bilişim Sistemi, E-Satış duyurusu
• UYAP e-Satış portalı ve ödeme güvenliği bilgilendirmesi
• e-Devlet: Adalet Bakanlığı UYAP Elektronik Satış Portal Bilgi Sistemi
• Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığı, genel nitelikli görüşler: tapu harcı (12 Ocak 2023), ihale bedelinin ödeme süresi (4 Aralık 2023), vekâletnameyle ihaleye katılım ve araç teslimi (11 Ekim 2022), araç kıymet takdiri raporu (18 Nisan 2024), araçlarda KDV oranının belirlenmesi (26 Temmuz 2024)
• Basın İlân Kurumu İlan Portalı (ilan.gov.tr)